Novo Código Civil para Condomínios (PL 04/2025): O Que Muda na Prática com a Reforma Código Civil Condomínios 2025

A tramitação do Projeto de Lei Federal nº 04/2025 no Senado representa a alteração mais profunda das últimas duas décadas no regime jurídico dos condomínios edilícios brasileiros. A Reforma Código Civil Condomínios 2025 não se limita a ajustes pontuais: ela enfrenta lacunas históricas, traz segurança jurídica e atualiza dispositivos fundamentais para a vida condominial, refletindo transformações sociais e tecnológicas que moldam o convívio coletivo.

Para síndicos profissionais, conselhos e administradoras, compreender o conteúdo do PL é indispensável. A proposta redefine instrumentos de gestão, amplia possibilidades de intervenção e fornece respaldo legal para práticas que hoje dependem exclusivamente da jurisprudência. Este artigo detalha os principais pilares da reforma e seus impactos diretos no cotidiano dos condomínios.

Expulsão do Condômino Antissocial na Reforma Código Civil Condomínios 2025

Registro de uma assembleia condominial com diversos moradores levantando as mãos no momento da votação. A cena ilustra decisões coletivas que exigem quórum qualificado, como a deliberação prevista no PL 04/2025 sobre expulsão do condômino antissocial.

A exclusão do condômino antissocial é um dos pontos mais debatidos do PL 04/2025. Atualmente, o Código Civil prevê apenas a aplicação de multas elevadas (art. 1.337), o que se revela insuficiente em casos de condutas reiteradas, agressivas ou que comprometam a segurança do coletivo.

Entenda as Novas Regras e o Quórum de 2/3

O novo texto propõe um rito escalonado e claro para a expulsão:

• Escalonamento da sanção: aplica-se primeiro a multa. Persistindo a conduta antissocial, a assembleia poderá deliberar sobre a expulsão.

• Quórum qualificado: a decisão exige aprovação de 2/3 dos condôminos presentes, em assembleia especialmente convocada para esse fim.

• Controle judicial: a medida deve ser submetida à confirmação judicial, equilibrando a autonomia condominial e os direitos individuais.

• Alcance jurídico: a expulsão retira apenas a posse direta (uso e habitação). O condômino não perde a propriedade, permanecendo livre para vender ou alugar sua unidade, mas impedido de residir no condomínio.

Esse dispositivo atende a uma demanda antiga: permitir que a coletividade se proteja de comportamentos extremos, sem violar garantias fundamentais.

Hospedagem Atípica e Airbnb: O Fim da Incerteza Jurídica?

Equipamento de reconhecimento facial instalado na portaria, sendo utilizado no controle de acesso. A imagem representa os avanços tecnológicos discutidos no contexto da gestão condominial moderna e as preocupações jurídicas relacionadas à LGPD e à regulamentação do PL 04/2025.

A popularização das plataformas de locação de curto prazo trouxe conflitos inéditos aos condomínios. A chamada “hospedagem atípica” — caracterizada pela rotatividade intensa e uso turístico das unidades — gerou decisões judiciais divergentes ao longo dos anos.

O Condomínio Pode Proibir Aluguéis por Temporada?

Sim, a Reforma Código Civil Condomínios 2025 esclarece e fortalece essa prerrogativa.

O PL autoriza:

• Proibição expressa da hospedagem atípica por meio da convenção;

• Regulação restritiva ou vedação pela assembleia, mediante quórum qualificado (como 2/3 dos condôminos), quando a convenção for omissa;

• Proteção da destinação residencial, evitando riscos à segurança, sobrecarga de portaria e descaracterização do perfil do prédio.

Não se trata de criminalizar o Airbnb, mas de garantir que cada condomínio possa disciplinar, de forma clara e legítima, a compatibilidade dessa atividade com sua realidade interna.

Inadimplência e Multas: Endurecimento da Cobrança

A inadimplência é o principal fator de desequilíbrio orçamentário dos condomínios. O PL 04/2025 reconhece essa realidade e reforça instrumentos para combater o devedor contumaz.

Aumento da Multa, Restrição de Direitos e Limite de Procurações (Emenda 144)

Entre os avanços previstos:

• Majoração da multa por atraso: o teto poderá chegar a 10% sobre o débito, aumentando o desestímulo ao atraso proposital.

• Restrições internas: permanece a impossibilidade de voto ao inadimplente, e a convenção poderá prever restrições de presença física e de representação por procuração em assembleias.

• Emenda nº 144 – Limite de 3 procurações: a Comissão da Reforma analisa proposta que limita cada procurador a representar no máximo três unidades imobiliárias.Essa medida evita concentração de poder, manipulação de quóruns e distorções da vontade coletiva.

• Proibição de descontos de pontualidade: prática considerada abusiva pelo Judiciário, pois confunde o valor real da taxa condominial.

Essas disposições fortalecem a governança e reduzem práticas que historicamente prejudicam a saúde financeira dos condomínios.

Personalidade Jurídica do Condomínio: Um Avanço Estrutural

Apesar de terem CNPJ, movimentarem contas e contratarem funcionários, os condomínios ainda são considerados entes despersonalizados. Isso gera entraves para operações patrimoniais e responsabilidades contratuais.

Vantagens para a Gestão e Aquisição de Bens

O PL 04/2025 permite que o condomínio adquira personalidade jurídica de Direito Privado, mediante deliberação assemblear.

Os principais efeitos são:

• Aquisição de imóveis em nome próprio: o condomínio poderá adjudicar ou arrematar unidades em execuções e registrar diretamente como titular, evitando complexidades de copropriedade entre condôminos.

• Maior segurança contratual: contratos passam a ter um sujeito de direito plenamente reconhecido.

• Blindagem patrimonial relativa: a separação entre patrimônio comum e individual fica mais clara, reduzindo riscos a condôminos.

Embora facultativa, essa formalização tende a ser adotada principalmente por condomínios médios e grandes, devido aos benefícios operacionais.

Uso Exclusivo de Áreas Comuns e Outras Mudanças Estruturais

O uso de áreas comuns é uma das principais fontes silenciosas de conflito condominial. A reforma busca regularizar práticas consolidadas e reduzir litígios desnecessários.

Cessão Onerosa, Regularização e Quórum de 2/3

O PL permite a cessão de uso exclusivo de áreas comuns em caráter precário, mas respeitando o entendimento jurídico consolidado:

• A aprovação deve ocorrer por quórum qualificado de 2/3, alinhado ao art. 1.342 do Código Civil, sob pena de nulidade futura.

• A cessão pode ser onerosa (gerando receita ao condomínio) ou gratuita, desde que formalizada.

• Situações já consolidadas — como lajes utilizadas por coberturas, jardins anexados a térreos ou pequenos recuos incorporados informalmente — poderão ser regularizadas, trazendo segurança jurídica para o condomínio e para o morador.

Reforço sobre a comunicação da venda

O PL também reforça a responsabilidade do proprietário em comunicar a alienação do imóvel ao condomínio. A ausência dessa comunicação pode gerar responsabilidade solidária pelas cotas condominiais até a atualização cadastral, aproximando a legislação de uma “lei do inquilinato adaptada à realidade condominial”.

Tema	Como é Hoje (Código Civil 2002)	Como Fica (Reforma - PL 04/2025)
Condômino Antissocial	Permite apenas multas (até 10x a cota). A expulsão depende de longa batalha judicial sem previsão legal expressa.	Possibilidade de Expulsão. Após multas, a assembleia (quórum 2/3) pode deliberar a retirada do condomínio (mantém a propriedade, perde a posse).
Multa por Inadimplência	Teto fixado em 2% (Art. 1.336, § 1º). Valores superiores são derrubados na Justiça.	Teto de até 10%. Permitido o escalonamento da multa, desde que previsto na Convenção e aprovado em assembleia.
Airbnb e Locação Curta	“Limbo Jurídico”. Depende de interpretação do tribunal caso a caso. Convenções omissas geram conflitos.	Regulação Expressa. O condomínio pode proibir ou restringir via Convenção ou Assembleia (quórum atualizado), protegendo a destinação residencial.
Personalidade Jurídica	O condomínio é ente "despersonalizado". Dificuldade para comprar imóveis ou ter bens em nome próprio.	Personalidade de Direito Privado. O condomínio poderá adquirir, adjudicar e registrar imóveis em seu próprio CNPJ.
Procurações em Assembleia	Não há limite legal, salvo a Convenção Limitada. Risco de "síndico profissional de procurações".	Limite Legal Proposto (Emenda 144). Cada procurador poderá representar no máximo 3 unidades3, evitando concentração de poder.
Cessão de Áreas Comuns	Arte. 1.342 exige 2/3 para obras. Cessão de uso exclusivo é tema polêmico e gera insegurança.	Regularização Facilitada. Permite cessão (onerosa ou não) de áreas como lajes e abrigos, mediante quórum de 2/3 e formalização em ata.

Preparando o Condomínio para a Reforma Código Civil Condomínios 2025

A Reforma Código Civil Condomínios 2025 inaugura um novo paradigma jurídico e administrativo. Suas alterações exigem que condomínios revisem convenções e regulamentos internos, atualizem procedimentos de assembleia, aprimorem práticas de cobrança e reforcem a capacitação de síndicos e conselhos.

Com a aprovação do PL 04/2025, a gestão condominial deixa de ser apenas operacional e passa a ser, de forma plena, jurídica, estratégica e preventiva. Condomínios que se prepararem desde já terão vantagem competitiva: estarão mais protegidos, serão mais eficientes e valorizarão o patrimônio coletivo.

📚 FAQ Jurídico — Reforma Código Civil Condomínios 2025 (PL 04/2025)

Este FAQ foi elaborado em linguagem técnica, objetiva e alinhada ao texto legislativo analisado.

1. O condomínio poderá realmente expulsar um condômino antissocial?

Sim. O PL 04/2025 prevê a possibilidade de expulsão após aplicação de multa e mediante aprovação por 2/3 dos condôminos presentes.A medida precisa ser confirmada judicialmente, preservando o contraditório e a ampla defesa.

2. A expulsão retira a propriedade do condômino?

Não. A expulsão atinge apenas a posse direta (o direito de usar e habitar).A propriedade permanece intacta: o titular pode vender ou alugar o imóvel, mas não pode voltar a residir no condomínio.

3. O condomínio poderá proibir o Airbnb?

Sim. A reforma permite que a convenção ou a assembleia com quórum qualificado (2/3) proíba ou restrinja hospedagens de curtíssima duração (“hospedagem atípica”).Essa regra protege a destinação residencial e reduz riscos à segurança.

4. A multa de inadimplência mudará para 10%?

Sim. O teto atual de 2% poderá ser elevado para 10%, conforme critérios definidos pelo PL 04/2025.Esse aumento visa combater o devedor contumaz e equilibrar o orçamento condominial.

5. Inadimplentes poderão ser impedidos de participar das assembleias?

Sim. O texto do PL permite que a convenção condominial restrinja a presença física e a participação via procuração de inadimplentes, reforçando a proporcionalidade entre direitos e deveres.

6. Quantas procurações uma pessoa poderá usar na assembleia?

A Emenda nº 144 propõe que cada procurador represente no máximo três unidades.A medida evita concentração de poder e distorções na deliberação.

7. O condomínio finalmente terá personalidade jurídica própria?

Sim. O PL 04/2025 faculta ao condomínio adquirir personalidade jurídica de Direito Privado mediante deliberação.Isso melhora:– segurança contratual,– responsabilização,– aquisição e registro de imóveis em nome próprio.

8. O condomínio poderá comprar imóveis?

Sim. Com a personalidade jurídica, o condomínio poderá adjudicar, arrematar ou adquirir unidades em execuções judiciais, registrando-as diretamente em seu nome.

9. A assembleia pode ceder área comum com maioria simples?

Não. Qualquer cessão ou uso exclusivo, ainda que precário, exige quórum de 2/3, conforme interpretação consolidada do art. 1.342 do Código Civil.Usar maioria simples coloca o condomínio em risco de nulidade da decisão.

10. O que muda na regularização de lajes, recuos e áreas anexadas?

O PL permite formalizar situações consolidadas, desde que haja:– aprovação da assembleia,– respeito ao quórum qualificado,– registro da decisão.Isso evita litígios e pacifica o uso de áreas já ocupadas há anos.

11. Quem responde pelas cotas até a venda do imóvel ser comunicada?

O proprietário antigo poderá responder solidariamente até comunicar a transferência ao condomínio.Esse reforço incentiva a atualização cadastal imediata e evita prejuízos financeiros ao condomínio.

12. Síndicos precisarão alterar a Convenção e o Regimento Interno?

Sim. A reforma exigirá ajustes formais, especialmente nos temas:– inadimplência,– assembleias,– procurações,– hospedagem atípica,– cessão de áreas comuns.Condomínios que não atualizarem seus documentos podem enfrentar insegurança jurídica.

13. Quando a Reforma Código Civil Condomínios 2025 entrará em vigor?

O texto ainda está em tramitação. A vigência dependerá:

1. aprovação nas duas casas do Congresso,

2. sanção presidencial,

3. eventual vacatio legis (período de adaptação).

14. Síndico profissional terá novas responsabilidades?

Sim. A reforma tende a exigir:– maior domínio jurídico,– aplicação correta de quóruns,– condução técnica de assembleias,– controle preventivo de conflitos.A gestão passa a ser profundamente estratégica e normativa, não apenas operacional.