Registro CRA Síndico Profissional: Tudo Sobre a Resolução Normativa 664/2025

A publicação da Resolução Normativa CFA nº 664/2025 instituiu uma modificação estrutural no exercício da administração condominial brasileira. A partir de sua vigência, o registro CRA síndico profissional tornou-se requisito obrigatório para gestores remunerados, sob pena de irregularidade técnica e responsabilização civil. Para condomínios que contratam administradores externos, compreender o alcance normativo dessa exigência deixou de ser mera formalidade e passou a integrar o perímetro de governança institucional. A ausência de registro expõe assembleias a vícios contratuais, comprometimento de apólices de seguro e potencial desconstituição de atos administrativos por incompetência técnica do gestor.

A interpretação aqui apresentada baseia-se na legislação federal vigente, em normas do sistema CFA/CRA e em princípios consolidados de governança administrativa. A norma não representa apenas um ajuste burocrático, mas uma resposta institucional à necessidade de profissionalização e controle deontológico sobre agentes que administram patrimônios coletivos de alta complexidade jurídica e contábil. O impacto prático incide diretamente sobre contratos vigentes, processos seletivos em curso e até mesmo sobre a validade de decisões tomadas por gestores não habilitados. Este artigo oferece análise técnica completa sobre a RN 664/2025, seus fundamentos legais, as distinções entre síndico morador e síndico profissional, os riscos jurídicos para condomínios inadimplentes e o papel da responsabilidade técnica na preservação patrimonial.

Registro CRA Síndico Profissional: a gestão condominial sob critérios legais e técnicos definidos pela RN CFA nº 664/2025.

Registro CRA Síndico Profissional: O Que Diz a Nova Norma do CFA

Fundamentos Normativos da Resolução CFA nº 664/2025 e Registro CRA Síndico Profissional

A Resolução Normativa 664/2025 fundamenta-se no artigo 3º da Lei Federal nº 4.769/1965, que estabelece as atribuições privativas do Administrador, e no artigo 1º da Lei nº 6.839/1980, que define competências técnicas para o exercício de atividades profissionais regulamentadas. A norma determina que a administração condominial remunerada, quando exercida por pessoa física ou jurídica de forma habitual, configura atividade técnica de Administração e exige registro ativo no CRA da jurisdição de atuação. O Conselho Federal de Administração classificou a gestão condominial como atividade privativa por envolver planejamento orçamentário, controle financeiro, supervisão de contratos, gestão de pessoal e aplicação de legislação específica – competências inerentes à formação superior em Administração.

A obrigatoriedade abrange tanto síndicos profissionais autônomos quanto empresas de administração condominial. Para pessoas jurídicas, é necessário que haja indicação formal de Responsável Técnico, que deve ser Administrador com registro ativo no CRA da jurisdição. A norma estabelece prazos de adequação e prevê fiscalização ativa por parte dos Conselhos Regionais, com aplicação de multas e comunicação aos condomínios sobre irregularidades contratuais. A exigência visa combater o exercício irregular da profissão, fenômeno recorrente no setor condominial, onde gestores sem formação técnica assumem funções estratégicas sem amparo legal ou deontológico.

Critérios Técnicos para Enquadramento na Obrigatoriedade

O enquadramento na obrigatoriedade de registro CRA síndico profissional obedece a critérios estabelecidos pela norma: habitualidade, remuneração e natureza técnica da atividade. A habitualidade caracteriza-se pela prestação de serviços de forma contínua ou reiterada, não eventual. A remuneração pode ser direta (honorários fixos) ou indireta (participação em resultados, bonificações por performance). A natureza técnica é identificada pela execução de funções privativas da Administração, como elaboração de orçamentos, planejamento financeiro, gestão de fornecedores e aplicação de normas contábeis.

Síndicos que administram múltiplos condomínios simultaneamente ou que mantêm estrutura empresarial para prestação de serviços enquadram-se na obrigatoriedade. A norma também alcança profissionais que atuam sob contratos de consultoria condominial, desde que assumam funções executivas e não meramente assessórias. A fiscalização do CRA utiliza como indícios de profissionalização a emissão de notas fiscais de serviços, a manutenção de CNPJ específico para administração condominial e a formalização de contratos com cláusulas de responsabilidade técnica. Condomínios que contratam gestores sem verificar a regularidade junto ao CRA podem assumir responsabilidade solidária por eventuais danos decorrentes de atos praticados por profissional irregular.

Síndico Morador vs. Síndico Profissional: Quem Está Isento do Registro CRA

Caracterização Legal do Síndico Morador e Suas Isenções

O síndico morador, figura tradicional da Lei nº 4.591/1964 e do Código Civil, é o condômino eleito por assembleia para representar o condomínio e executar decisões coletivas, sem vínculo empregatício. A RN 664/2025 estabelece expressamente que a exigência de registro não se aplica ao síndico condômino. A norma reconhece que a administração condominial exercida por morador eleito, nesse contexto, não constitui exercício profissional da Administração, mas cumprimento de obrigação comunitária decorrente da relação de propriedade.

A isenção justifica-se pela natureza mandatária do síndico morador, que atua em nome da coletividade sem exploração econômica da atividade. Entretanto, situações híbridas – por exemplo, quando há remuneração significativa e prestação habitual de serviços que caracterizem profissionalização – exigem análise do caso concreto e do enquadramento contratual. A delimitação entre síndico condômino isento e síndico profissional obrigado ao registro depende da configuração fática de cada relação, incluindo a forma de remuneração, a extensão das responsabilidades assumidas e a habitualidade da prestação de serviços.

Zona Cinzenta: Remuneração, Habitualidade e Análise Caso a Caso

A principal controvérsia interpretativa da RN 664/2025 reside na definição dos limites entre gratificação legítima ao síndico morador e remuneração que caracterize profissionalização. Convenções condominiais frequentemente preveem compensações financeiras para síndicos moradores, justificadas pelo tempo dedicado e pela responsabilidade assumida. A análise do enquadramento deve considerar a natureza e o valor da remuneração, a proporcionalidade em relação ao orçamento condominial e a existência de elementos que configurem prestação profissional de serviços.

Outra situação que demanda análise específica envolve síndicos moradores que acumulam funções técnicas especializadas, como elaboração de laudos periciais, projetos de obras ou consultorias. Se essas atividades integrarem o escopo da administração condominial e forem remuneradas de forma que caracterize habitualidade e profissionalização, pode haver necessidade de registro. A recomendação técnica é que condomínios formalizem em ata de assembleia os critérios de compensação do síndico morador e consultem o CRA em casos duvidosos, de modo a prevenir questionamentos futuros sobre irregularidade contratual.

A contratação de gestor sem Registro CRA Síndico Profissional pode gerar riscos jurídicos, contratuais e patrimoniais ao condomínio.

Riscos Legais Para o Condomínio com Gestor Sem Registro CRA Síndico Profissional

Questionamento de Validade Contratual e Atos Administrativos

A contratação de profissional sem registro CRA síndico profissional pode ensejar questionamento sobre a validade contratual, por vício de capacidade técnica, conforme interpretação dos artigos 104 e 166 do Código Civil. Assembleias que deliberam pela contratação de gestores irregulares praticam ato potencialmente anulável, passível de impugnação por qualquer condômino interessado. Há precedentes na jurisprudência que tratam da exigência de habilitação legal em contratações, reconhecendo que contratos firmados com profissionais sem a qualificação técnica exigida por lei podem ser invalidados, a depender do caso concreto e das circunstâncias contratuais.

As consequências práticas desse questionamento incluem a possibilidade de desconstituição de decisões financeiras, anulação de contratos com fornecedores assinados pelo gestor irregular, impugnação de prestações de contas e responsabilização de conselheiros fiscais e membros de assembleia que aprovaram a contratação. Em processos judiciais envolvendo cobranças condominiais ou disputas contratuais, a parte adversa pode alegar irregularidade na capacidade técnica do gestor como defesa processual, comprometendo a eficácia de ações propostas pelo condomínio. A irregularidade também expõe o condomínio a ações regressivas de terceiros prejudicados, que podem pleitear reparação por danos decorrentes de gestão tecnicamente inadequada.

Impacto em Apólices de Seguro e Responsabilidade Civil Condominial

Apólices de seguro de responsabilidade civil condominial frequentemente estabelecem cláusulas de cobertura condicionadas à regularidade técnica do gestor. A ausência de registro CRA síndico profissional pode ser interpretada como agravamento de risco não informado à seguradora, autorizando negativa de cobertura em sinistros. Seguradoras têm fundamentado recusas indenizatórias em irregularidades administrativas que comprometem a gestão de riscos, incluindo a contratação de profissionais sem habilitação legal adequada.

Além do aspecto securitário, a irregularidade expõe o condomínio a responsabilização solidária por danos a terceiros causados por decisões do gestor irregular. Se um fornecedor sofrer prejuízos decorrentes de inadimplemento contratual atribuível à má gestão financeira do síndico sem registro, o condomínio pode responder patrimonialmente pelos danos, sem possibilidade de regresso efetivo contra o gestor, cuja capacidade econômica pode ser insuficiente para reparação integral. A contratação irregular, portanto, transfere ao patrimônio condominial riscos que deveriam ser mitigados pela exigência de qualificação técnica e seguro de responsabilidade profissional obrigatório para Administradores registrados.

O registro CRA assegura responsabilidade técnica, governança e maior previsibilidade na gestão patrimonial do condomínio.

Responsabilidade Técnica e Registro CRA: O Papel do Administrador na Gestão Patrimonial

Competências Privativas e Formação Acadêmica Aplicada

O registro CRA síndico profissional não representa mera formalidade burocrática, mas certificação de competências técnicas adquiridas em formação superior específica. O curso de Administração proporciona domínio sobre planejamento estratégico, contabilidade gerencial, legislação trabalhista e tributária, gestão de pessoas e controle orçamentário – áreas diretamente aplicáveis à administração condominial. Profissionais registrados são submetidos a processos de atualização continuada promovidos pelos Conselhos Regionais, incluindo cursos sobre legislação condominial, normas de segurança predial e compliance fiscal.

A exigência de formação superior diferencia a gestão profissional da administração amadora, caracterizada por empirismo e ausência de metodologia. Administradores registrados aplicam ferramentas de diagnóstico financeiro, elaboram projeções orçamentárias baseadas em séries históricas, implementam controles internos para prevenção de fraudes e estruturam processos licitatórios para contratação de fornecedores. Essas competências reduzem significativamente a incidência de desvios financeiros, superfaturamento de contratos e passivos trabalhistas, riscos recorrentes em condomínios administrados por gestores sem formação técnica. O investimento em profissionalização reflete-se em valorização patrimonial mensurável, pela melhoria de indicadores de governança e redução de custos operacionais ineficientes.

Código de Ética Profissional e Instrumentos de Fiscalização Deontológica

Administradores com registro CRA síndico profissional submetem-se ao Código de Ética Profissional da categoria, que estabelece deveres de probidade, transparência, confidencialidade e lealdade aos interesses do condomínio. Infrações éticas são apuradas em processos disciplinares conduzidos pelos Conselhos Regionais, com aplicação de penalidades que variam de advertências a cassação do registro profissional. Esse controle deontológico oferece ao condomínio mecanismos extrajudiciais de responsabilização, mais ágeis e especializados que processos judiciais comuns.

A existência de instância regulatória também facilita a resolução de conflitos técnicos entre condomínios e gestores. O CRA pode emitir pareceres técnicos sobre controvérsias administrativas, arbitrar questões relacionadas à interpretação de normas contábeis aplicáveis e mediar negociações para rescisões contratuais. Para condomínios, contratar profissional registrado significa acessar toda a estrutura institucional do sistema CFA/CRA, incluindo canais de denúncia, ouvidoria e orientação técnica gratuita. Essa rede de suporte diferencia qualitativamente a gestão profissional regulamentada da prestação de serviços por agentes à margem do controle institucional, que operam sem accountability efetiva e expõem o condomínio a vulnerabilidades sistêmicas.

Conclusão

A Resolução Normativa CFA nº 664/2025 institucionaliza a exigência de registro CRA síndico profissional como requisito para contratos de administração condominial remunerada. A norma distingue claramente síndicos condôminos isentos de gestores profissionais obrigados ao registro, estabelecendo critérios de enquadramento baseados em habitualidade, remuneração e natureza técnica da atividade. Condomínios que mantêm contratos com gestores irregulares podem assumir riscos jurídicos significativos, incluindo questionamento de validade contratual, desconstituição de atos administrativos, comprometimento de coberturas securitárias e responsabilização solidária por danos a terceiros.

A profissionalização da gestão condominial, garantida pelo registro CRA, transcende a conformidade legal e alcança dimensões estratégicas de governança. Administradores registrados oferecem formação técnica especializada, submissão a controle deontológico e acesso a instrumentos institucionais de fiscalização e resolução de conflitos. Para condomínios que buscam excelência administrativa e proteção patrimonial, a contratação de síndicos profissionais regularizados não representa custo adicional, mas investimento em segurança jurídica e eficiência operacional.

Para avaliar a adequação jurídica da gestão do seu condomínio à RN 664/2025, recomenda-se orientação técnica especializada antes de qualquer deliberação em assembleia. A G.B. Síndico Master oferece consultoria especializada na verificação de conformidade normativa e estruturação de contratos blindados juridicamente.

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