Manutenção predial NBR 5674: A Base Legal para a Segurança e Valorização do Condomínio

A Manutenção predial NBR 5674 é o alicerce fundamental para garantir que um condomínio não apenas sobreviva ao tempo, mas se valorize como ativo financeiro. No cenário atual da gestão condominial, encarar a conservação do edifício apenas como "consertar o que quebrou" é um erro estratégico gravíssimo que custa caro ao bolso dos moradores. A aplicação rigorosa desta norma técnica não é uma opção burocrática, mas uma exigência legal que separa a gestão profissional da amadora, impactando diretamente na segurança dos usuários e na vida útil do patrimônio [1], [2].

Para o condômino, entender a Manutenção predial NBR 5674 é vital. Muitas vezes, a chamada "economia" na cota condominial, obtida através do corte de verbas de manutenção preventiva, resulta em um passivo oculto gigantesco. Quando a norma é ignorada, ocorre o que chamamos de "depreciação acelerada": o imóvel perde valor de mercado mais rápido do que o previsto, e os riscos de acidentes aumentam exponencialmente. Neste artigo, detalharemos como essa norma funciona e por que ela é o "manual de instruções" do seu maior investimento.

Por que a Manutenção predial NBR 5674 é obrigatória?

A inspeção técnica periódica é a base da Manutenção predial NBR 5674 e define a responsabilidade legal do síndico na preservação do edifício.

A Manutenção predial NBR 5674 estabelece requisitos claros para a gestão do sistema de manutenção, visando preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas e componentes [3], [2]. Não se trata de uma recomendação, mas de uma norma com força de lei que vincula a responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio em caso de negligência.

Segundo a norma, a manutenção não deve ser feita de modo improvisado ou casual. Ela exige uma estrutura organizada, onde o proprietário (no caso de áreas privativas) ou o síndico (nas áreas comuns) podem delegar a gestão a uma empresa capacitada ou profissional habilitado [4], [5]. A omissão em seguir a **Manutenção predial NBR 5674** pode ser constatada nos frequentes casos de edifícios com desempenho inferior ao projetado, causando transtornos aos usuários e um sobrecusto intensivo para recuperar sistemas que poderiam ter sido preservados com ações preventivas simples e planejadas [1].

O Planejamento na Manutenção predial NBR 5674

Um dos pilares da Manutenção predial NBR 5674 é a elaboração do Programa de Manutenção. Este documento técnico deve determinar as atividades essenciais, sua periodicidade, os responsáveis pela execução e os documentos de referência [6]. O programa deve considerar projetos, memoriais e a orientação dos fornecedores, garantindo que haja previsão orçamentária anual para custear essas operações [7], [8].

Para o condômino-investidor, isso significa previsibilidade financeira. Um condomínio que segue a Manutenção predial NBR 5674 não é surpreendido constantemente com "rateios extras" de emergência. As despesas são conhecidas e diluídas ao longo do ano. O síndico, ao seguir este programa, protege seu CPF de responsabilidades, pois a norma é clara: o proprietário ou o síndico responde pela manutenção das partes autônomas ou comuns, respectivamente [4]. Portanto, exigir o cumprimento do plano de manutenção é um direito do morador para assegurar que seu dinheiro está sendo gerido com eficiência técnica.

Responsabilidade Legal e Segurança do Usuário

A negligência na aplicação da Manutenção predial NBR 5674 atrai riscos severos. A norma estabelece que a manutenção deve ser orientada para preservar o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo [9]. Se um acidente ocorrer devido à falta de manutenção (como a queda de um revestimento de fachada ou falha em sistema de gás), e ficar comprovado que o plano de manutenção foi ignorado, configura-se a culpa do gestor.

Além disso, a Manutenção predial NBR 5674 exige que os serviços sejam realizados por empresas capacitadas ou especializadas, respeitando a legislação vigente e as normas de segurança do trabalho [9], [8]. Isso evita o "barato que sai caro", onde curiosos ou profissionais sem habilitação realizam reparos precários que colocam em risco a estrutura do prédio e a vida dos moradores. A segurança jurídica do condomínio depende, portanto, da adesão estrita a estes requisitos normativos.

Tipologia e Custos na Manutenção predial NBR 5674

A Manutenção predial NBR 5674 categoriza as intervenções de forma que o gestor possa equilibrar o orçamento. Entender a diferença entre manutenção rotineira, corretiva e preventiva é essencial para avaliar a saúde financeira do condomínio [9].

Manutenção Corretiva versus Preventiva

A norma define a manutenção corretiva como aquela caracterizada por serviços que demandam ação imediata para permitir a continuidade do uso dos sistemas ou evitar graves riscos [9]. É o cenário de "apagar incêndios". Quando a gestão foca apenas na corretiva, os custos são imprevisíveis e geralmente muito mais altos, pois envolvem contratações de urgência sem cotação adequada.

Por outro lado, a Manutenção predial NBR 5674 privilegia a manutenção preventiva. Esta é caracterizada por serviços cuja realização é programada com antecedência, baseada em estimativas de durabilidade e verificações periódicas [9]. É o investimento inteligente. Ao trocar uma peça antes que ela quebre e cause danos colaterais a outros sistemas, o condomínio economiza recursos e mantém o valor do imóvel. Existe ainda a manutenção rotineira, que envolve o fluxo constante de serviços padronizados (como limpeza e conservação) [9]. O equilíbrio ideal deve minimizar a corretiva através de uma preventiva robusta.

Impacto na Valorização Patrimonial

A aplicação da Manutenção predial NBR 5674 é o principal fator de valorização ou desvalorização de um edifício. A norma alerta que a manutenção deve ser orientada para minimizar a depreciação patrimonial [9]. Um prédio com a "manutenção em dia" possui histórico de intervenções, manuais atualizados e sistemas operantes, o que é facilmente percebido em uma vistoria de compra e venda.

Para o morador, cada real investido na Manutenção predial NBR 5674 retorna na forma de liquidez do imóvel. Edifícios que negligenciam a norma entram em um ciclo de degradação onde o custo de recuperação (retrofit) se torna inviável, levando à perda acelerada de valor de mercado e à fuga de investidores e inquilinos qualificados.

A Manutenção predial NBR 5674 como Requisito para o Seguro Condominial

Edifícios que seguem a Manutenção predial NBR 5674 apresentam maior valorização patrimonial e menor risco de negativa do seguro.

A relação intrínseca entre a Manutenção predial NBR 5674 e a validade das apólices de seguro é um dos pontos mais críticos da gestão condominial, embora frequentemente negligenciado. Sob a ótica da gestão de riscos, o seguro obrigatório — previsto no Art. 1.346 do Código Civil — não deve ser encarado como uma mera formalidade burocrática, mas como a última barreira de proteção financeira do patrimônio coletivo em caso de sinistros de grande monta,. Contudo, para que essa proteção seja efetiva, a gestão da manutenção deve ser impecável. As seguradoras operam sob a lógica da mutualidade e da análise de risco; portanto, a negligência na conservação do edifício altera a base do contrato de seguro, podendo levar à perda do direito à indenização.

Para o condômino, é vital compreender que a Manutenção predial NBR 5674 funciona como uma cláusula de garantia implícita. Se um sinistro ocorrer — seja um incêndio iniciado por um curto-circuito em quadro de distribuição antigo ou um dano estrutural causado por infiltração crônica —, a seguradora enviará peritos para investigar a causa raiz. Se ficar comprovado que o evento resultou de falha na gestão da manutenção ou omissão do síndico, a seguradora pode legitimamente negar a cobertura, deixando o prejuízo milionário para ser rateado entre os proprietários.

O Art. 1.346 do Código Civil e a Manutenção predial NBR 5674

A aplicação da Manutenção predial NBR 5674 mpacta diretamente a contratação e a renovação do seguro obrigatório. O Código Civil exige a cobertura contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial,. No entanto, para edifícios de alta complexidade, a contratação deve considerar o Custo Unitário Básico (CUB) de reconstrução e não apenas o valor de mercado, para evitar o risco de subcontratação (o chamado "rateio" na indenização). Um prédio que possui um plano de manutenção auditável, conforme a norma, demonstra à seguradora um menor risco de sinistralidade.

A Manutenção predial NBR 5674 mitiga o risco de agravamento, cláusula comum em apólices que exime a seguradora de pagar quando o segurado (neste caso, o condomínio representado pelo síndico) contribui intencionalmente ou por negligência grave para o aumento do risco,. Por exemplo, deixar de realizar a manutenção dos sistemas de combate a incêndio (hidrantes, extintores, sprinklers) conforme as normas técnicas é um agravamento de risco claro. O síndico que falha nesse quesito não apenas expõe vidas, mas anula a apólice que os condôminos pagaram para ter.

Nexo Causal e Perda de Direitos na Manutenção predial NBR 5674

A falta de Manutenção predial NBR 5674 estabelece o nexo causal necessário para a negativa de sinistros. Quando ocorre um acidente, a perícia técnica buscará o histórico de intervenções do sistema falho. Se o síndico não puder apresentar os registros de inspeção e manutenção preventiva exigidos pela norma, cria-se a presunção de culpa na gestão. A norma é clara ao exigir que o sistema de manutenção inclua meios de controle e registros formais,.

Portanto, a Manutenção predial NBR 5674 é a ferramenta jurídica que o síndico possui para provar que cumpriu seu dever de diligência. Sem ela, em um cenário de sinistro onde a seguradora nega a cobertura por falta de manutenção, o síndico pode ser acionado pessoalmente para responder pelos prejuízos causados ao condomínio, com base na responsabilidade civil subjetiva por omissão. Para o condômino-investidor, fiscalizar se o seguro está atrelado a um plano de manutenção ativo é a única forma de garantir que o "papel" da apólice tenha valor real em momento de crise.

Documentação Técnica e Rastreabilidade na Manutenção predial NBR 5674

A execução da Manutenção predial NBR 5674 não se encerra na realização do serviço físico; ela exige a consolidação de um acervo documental probatório. A norma técnica é taxativa quanto à necessidade de um fluxo de documentação organizado, que garanta a rastreabilidade de todas as ações realizadas na edificação ao longo de sua vida útil,. Essa "memória técnica" é o que diferencia uma gestão profissional de uma administração amadora e é vital para a valorização do ativo imobiliário no longo prazo.

Implementar a Manutenção predial NBR 5674 significa criar um dossiê histórico do prédio. Para o mercado imobiliário, um edifício que possui o registro completo de suas manutenções, com notas fiscais, laudos, ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica) e termos de garantia, vale significativamente mais do que um edifício sem histórico. A documentação prova que a infraestrutura não está maquiada, mas sim tecnicamente saudável.

Registros Formais na Manutenção predial NBR 5674

Os registros da Manutenção predial NBR 5674 devem ser mantidos de forma que permitam a recuperação rápida de informações para auditorias ou inspeções. A norma estabelece que o condomínio deve dispor de um fluxo documental que inclui o manual de uso, operação e manutenção (ABNT NBR 14037), o programa de manutenção, o planejamento anual e os relatórios de inspeção,. Cada serviço realizado deve gerar um registro contendo: identificação do sistema, data, descrição da atividade, responsável pela execução e custos envolvidos,.

A ausência desses registros na Manutenção predial NBR 5674 configura não conformidade legal. É dever do síndico assegurar que, após cada intervenção — seja a limpeza de caixas d'água ou a manutenção de elevadores —, o prestador de serviço forneça o relatório técnico detalhado. Esses documentos não podem ser descartados aleatoriamente; devem ser arquivados durante toda a vida útil da edificação ou pelos prazos prescricionais legais, devendo ser transferidos formalmente ao sucessor quando houver troca de gestão,.

Contratação Especializada na Manutenção predial NBR 5674

A exigência de Manutenção predial NBR 5674 impõe que serviços técnicos sejam realizados exclusivamente por empresas capacitadas ou especializadas. A norma define empresa capacitada como aquela que recebeu orientação e responsabilidade de profissional habilitado, e empresa especializada como aquela que detém qualificação técnica específica,. Isso elimina a figura do "faz-tudo" para sistemas críticos.

Ao contratar sob a égide da Manutenção predial NBR 5674, o síndico deve exigir a comprovação de habilitação técnica (registro no CREA ou CAU) e a emissão de ART ou RRT para os serviços de maior complexidade. A contratação de empresas sem qualificação comprovada transfere para o condomínio o risco da execução inadequada (culpa *in eligendo*). Para o condômino, isso significa que a cota condominial está sendo utilizada para pagar profissionais que oferecem garantia legal e técnica sobre o serviço, protegendo o patrimônio contra intervenções desastrosas que podem comprometer a estrutura ou a segurança do edifício.

Conclusão

A gestão condominial de excelência não admite improvisos na conservação do patrimônio. Como demonstrado, a Manutenção predial NBR 5674 não é um mero roteiro burocrático, mas a espinha dorsal que sustenta a segurança jurídica, a proteção securitária e a valorização financeira do imóvel.

Para o condômino, que é o investidor final, a mensagem é clara: manutenção preventiva é investimento, não despesa. Um edifício gerido sob o rigor desta norma técnica possui custos previsíveis, riscos controlados e valor de mercado ascendente. Portanto, nas próximas assembleias, exija do seu gestor não apenas a apresentação de orçamentos, mas a comprovação de que o Programa de Manutenção está sendo seguido, documentado e auditado. Afinal, a solidez do seu patrimônio depende diretamente da seriedade com que estas normas são aplicadas.

Você sabe se o seu condomínio possui um Plano de Manutenção (NBR 5674) ativo e documentado? Não espere o sinistro acontecer. Acesse agora o portal da administradora, verifique as pastas de prestação de contas e solicite ao síndico o relatório das últimas manutenções preventivas. Proteger o seu patrimônio é um dever de todos.